'감정평가사' 직업 알아보기 - 감정평가사의 하는 일, 시험 안내, 일정까지 한 눈에 알아보자!
2026.09.18감정평가사는 이름만 들으면 무슨 일을 하는지 바로 떠오르지 않는 자격이에요. 그런데 아파트 담보 대출을 받을 때도, 재개발 보상금이 정해질 때도 그 뒤에는 감정평가사가 있습니다.부동산을 비롯한 자산의 '값'을 법에 근거해 매기는 일을 하는 전문가거든요.합격·취업 응원 파트너 별별선생이 감정평가사가 실제로 하는 일, 시험 구조와 과목, 응시 요건과 일정까지 처음 알아보는 분이 궁금해할 기본 정보를 정리해 드릴게요.💡 핵심만 먼저 확인하세요자산의 경제적 가치를 평가하는 국토교통부 소관 국가전문자격이며, 시험은 한국산업인력공단(Q-net)이 시행합니다.시험은 1차 객관식 → 2차 논문형 2단계이고, 1차 영어는 공인어학성적으로 대체해요.2차에 과목별 유예 제도가 없어 3과목을 한 번에 과락 없이 통과해야 합니다.자격 취득 후 실무수습을 마치고 국토교통부에 등록해야 감정평가 업무를 할 수 있어요.감정평가사는 실제로 어떤 일을 하나요?토지·건물 같은 부동산은 물론 기계·설비, 영업권 등 자산의 경제적 가치를 판정해 금액으로 표시하는 일을 합니다. 평가 결과가 세금·보상금·대출 한도로 직결되기 때문에 공적 책임이 큰 직역이에요.① 공적 평가 업무표준지 공시지가와 주택 가격 조사, 도로·철도 같은 공익사업에 따른 토지 보상 평가가 대표적이에요. 국가와 지방자치단체가 의뢰하는 업무 비중이 큰 편입니다.② 담보·경매 평가금융기관이 대출을 실행할 때 담보 가치를 산정하고, 법원 경매 물건의 최저 매각가격 기준이 되는 평가를 수행해요. 실무에서 가장 흔하게 접하는 영역이기도 합니다.③ 자산 재평가와 컨설팅기업의 자산 재평가, 재개발·재건축 사업의 종전·종후 자산 평가, 부동산 투자 자문까지 범위가 넓어요. 취득 후에는 감정평가법인이나 한국부동산원 등으로 진출하는 길이 일반적입니다.시험은 어떻게 구성되나요?1차와 2차로 나뉘며 면접 단계는 없어요. 1차는 객관식 5지 택일, 2차는 과목당 4문항 정도가 출제되는 논문형입니다.구분방식시험 과목1차객관식 5지 택일(과목당 40문항)민법(총칙·물권), 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가관계법규, 회계학※ 영어는 공인어학성적으로 대체2차논문형과목당 100분감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규2차 세 과목은 성격이 뚜렷하게 갈려요. 감정평가실무는 계산, 감정평가이론은 서술, 보상법규는 법조문과 판례를 다룹니다. 계산과 논술을 한 시험에서 모두 요구하는 셈이라, 어느 한쪽만 잘해서는 통과하기 어려운 구조예요.합격 기준은 1차·2차 모두 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이에요. 다만 2차는 이 기준을 넘긴 인원이 최소합격인원에 미달하면 평균 점수가 높은 순으로 합격자를 결정합니다. (2025년 제36회 기준 2차 최소합격인원은 180명으로 확정됐어요.) 그리고 공인회계사와 달리 2차 과목별 유예 제도가 없어, 세 과목을 한 회차에 모두 통과해야 합니다.응시 자격과 취득 이후 절차는요?학력이나 전공에 따른 응시 제한은 없어요. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에서 정한 결격사유에 해당하지 않고, 1차 영어를 대체할 공인어학성적을 갖추면 응시할 수 있습니다. 토익·토플·텝스·지텔프·플렉스 등이 인정되며 기준 점수와 성적 인정 기간이 따로 정해져 있으니 접수 전에 확인해 두세요.시험에 최종 합격했다고 바로 업무를 시작할 수 있는 건 아니에요. 1년 이상의 실무수습을 마치고 국토교통부장관에게 등록해야 감정평가 업무를 수행할 수 있습니다. 합격 이후의 일정까지 함께 계획에 넣어 두는 게 좋아요.시험 일정은 언제인가요?연 1회 시행되며, 최근 회차 기준으로 1차는 4월 초, 2차는 7월에 치러집니다. 원서접수는 1차가 2월경, 2차가 5월경으로 분리되어 있어요.1차 합격자는 다음 해 2차에도 응시할 수 있어, 2차 도전 기회가 두 번 주어집니다. 다음 회차의 정확한 일정과 최소합격인원은 해마다 연초에 공고되니 Q-net 감정평가사 시행계획 공고에서 확인해 주세요. 1차에서는 회계학이 복병이에요. 2024년 제35회 1차에서는 회계학 응시자의 약 47.6%가 과락했을 만큼 부담이 큰 과목이었어요. 비전공자라면 회계 기초를 어떻게 잡을지부터 계획에 넣어 두는 게 좋습니다. 어떤 분에게 잘 맞을까요?부동산학·도시계획·법학·경제학 전공자라면 1차 과목 상당수가 익숙할 거예요. 공인중개사를 준비해 본 경험이 있다면 부동산학원론과 관계법규에서 기반을 활용할 수 있고요.다만 공인중개사와는 시험의 무게가 크게 다릅니다. 감정평가사는 2차 논문형에서 계산과 서술을 동시에 요구하는 장기전이라, 준비 기간과 학습 강도를 현실적으로 가늠하고 시작하는 게 중요해요.➕ 감정평가사, 자주 묻는 질문Q. 공인중개사와 감정평가사는 뭐가 다른가요?공인중개사는 부동산 거래를 중개하는 자격이고, 감정평가사는 자산의 가치를 법에 근거해 평가하는 자격이에요. 소관 부처는 둘 다 국토교통부지만 업무도, 시험 난도와 구조도 완전히 다릅니다.Q. 2차에 과목별 유예가 있나요?없어요. 공인회계사와 달리 감정평가사 2차는 세 과목을 한 회차에 모두 과락 없이 통과해야 합니다. 특정 과목만 남겨 두고 다음 해에 이어서 보는 방식은 불가능해요.Q. 합격하면 바로 일할 수 있나요?아니요. 1년 이상의 실무수습을 마친 뒤 국토교통부장관에게 등록해야 감정평가 업무를 수행할 수 있어요. 최종 합격 이후에도 준비 기간이 필요하다는 점을 감안해 계획을 세우는 게 좋습니다.감정평가사 준비, 먼저 시작한 사람들의 후기부터 확인해 보세요2차 실무·이론·법규는 강사마다 답안 작성 방식과 커리큘럼 차이가 큰 과목이에요. 홍보 문구만 보고 결정하기보다, 같은 과정을 먼저 거친 수험생들의 경험을 함께 살펴보는 편이 도움이 됩니다. 교육 리뷰 플랫폼 별별선생에서 감정평가사 강의와 학원에 대한 이용자 후기를 확인해 보세요. 감정평가사 강사·학원 후기 보기 정보 출처시험 과목·합격 기준·응시 요건은 한국산업인력공단 Q-net 감정평가사 자격상세정보, 국토교통부 감정평가사 자격시험 정책정보, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법령을 기준으로 정리했어요(2026년 9월 18일 확인). 회차별 일정과 최소합격인원은 매년 달라지니 접수 전 공식 공고를 다시 확인하시길 권해요. 한국산업인력공단 Q-net, 감정평가사 자격상세정보 및 시행계획 공고 국토교통부, 감정평가사 자격시험 정책정보 별별선생, 감정평가사 강의·학원 후기
